酒店合伙人考察一個(gè)項(xiàng)目，都是從物業(yè)開始考察的，物業(yè)基本情況如何進(jìn)行考察，我們之前有過很多介紹。其實(shí)物業(yè)周邊的調(diào)研，對(duì)于酒店項(xiàng)目定位也起著很關(guān)鍵的作用。一個(gè)物業(yè)適合做什么類型的酒店，定價(jià)在多少，主要面向什么消費(fèi)群體，需要怎樣的裝修風(fēng)格和服務(wù)項(xiàng)目，都需要通過對(duì)周邊市場(chǎng)情況進(jìn)行調(diào)研分析，才能準(zhǔn)確的定位。下面我們介紹一下如何對(duì)酒店物業(yè)周邊市場(chǎng)情況進(jìn)行調(diào)研

一、所處城市分析

一般調(diào)研所在區(qū)\縣即可，

1.城市概況

例，朝陽區(qū)工業(yè)發(fā)達(dá)，是北京市重要的工業(yè)基地。區(qū)內(nèi)集中有紡織、電子、化工、機(jī)械制造、汽車制造等工業(yè)基地。朝陽區(qū)對(duì)外交往活動(dòng)頻繁，是北京市重要的外事活動(dòng)區(qū)，聚集了大部分的外國(guó)駐華使館、全市90%的國(guó)際傳媒機(jī)構(gòu)、80%的國(guó)際組織和國(guó)際商會(huì)、70%以上的國(guó)際公司和地區(qū)總部、65%以上的外資金融機(jī)構(gòu)、50%的外籍人口。

城市概況主要用于分析所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景以及酒店行業(yè)的發(fā)展前景，酒店畢竟是一項(xiàng)長(zhǎng)期投入，要判斷一個(gè)地區(qū)的整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，例如一個(gè)城市當(dāng)前經(jīng)濟(jì)情況適合開一家經(jīng)濟(jì)型酒店，但該地區(qū)即將落地經(jīng)濟(jì)開發(fā)政策，或者即將有較快發(fā)展，那么就可以考慮開一家中檔酒店，長(zhǎng)期投入應(yīng)該要做“明天”的生意。

2.城市地理位置

主要調(diào)研地理、氣候情況，周邊城市等。

例如地處平原，四季分明，春季干燥多風(fēng)，晝夜溫差較大；夏季炎熱多雨；秋季晴朗少雨，冷暖適宜，光照充足；冬季寒冷干燥，多風(fēng)少雪。年平均氣溫11.6℃，至冷月1月份平均氣溫4.6℃，至熱月7月平均氣溫25.9℃。

地理位置情況主要是為了用于酒店設(shè)計(jì)裝修時(shí)，所處地區(qū)風(fēng)大，那么門窗要考慮防風(fēng)，溫差較大要考慮墻體的保溫等。

3.GDP總值、常駐人口數(shù)

用于判斷房?jī)r(jià)適合定在什么區(qū)間，以及適合做多少房間數(shù)量的酒店

4.主要商業(yè)分布

調(diào)研后，可比較直觀的看出酒店物業(yè)，不同距離內(nèi)的商業(yè)的分布情況，便于判斷客源。

5.支柱產(chǎn)業(yè)概況

可以通過支柱產(chǎn)業(yè)概況，簡(jiǎn)單判斷該城市商業(yè)特點(diǎn)，以及客源的特點(diǎn)等。

6.主要商圈和商業(yè)繁華地段的介紹等

通過酒店物業(yè)距離各個(gè)商圈的距離，判斷該物業(yè)的位置是否適合做酒店，客流量大小，適合做什么酒店等等。

7.分析

例，朝陽區(qū)企業(yè)較多，是北京重要的外事活動(dòng)區(qū)，流動(dòng)人口多。客源主要為商務(wù)差旅人士、外事人員較多，淡旺季不明顯，適合做商務(wù)中檔酒店，或高、中端酒店。

二、項(xiàng)目區(qū)位分析

主要是調(diào)研5公里內(nèi)的商業(yè)、娛樂、教育等設(shè)施，判斷客源群體類型，客流量等等。

1.商務(wù)辦公

2.購物中心

3.娛樂項(xiàng)目

4.教育機(jī)構(gòu)

每個(gè)調(diào)研結(jié)果根據(jù)酒店業(yè)與其距離，由近到遠(yuǎn)排序。調(diào)研后，就能看出客源群體主要是哪些人群。如果是學(xué)生較多，就是適合做經(jīng)濟(jì)型酒店，房型配比大床房占比要增加，如果是商務(wù)人士較多，適合做商務(wù)型中檔酒店，需要加設(shè)會(huì)議室，大堂要增加筆記本充電口等。

三、競(jìng)品分析

競(jìng)品調(diào)研，主要調(diào)研對(duì)象為經(jīng)濟(jì)型酒店、中檔酒店和高、中端酒店，其中經(jīng)濟(jì)型酒店和中檔酒店中還要細(xì)分為單體酒店和連鎖酒店，主要調(diào)研項(xiàng)目為競(jìng)品名字、距離、年限、房間數(shù)量、房間配比、房?jī)r(jià)。

1.經(jīng)濟(jì)型酒店

1）單體經(jīng)濟(jì)型酒店

2）連鎖經(jīng)濟(jì)型酒店

2.中檔酒店

1）單體中檔酒店

2）連鎖商務(wù)酒店

3.高、中端酒店

調(diào)研完成，一是可以比較直觀的看出周圍各類型酒店的比例，二是可以分析周圍各類型酒店的定價(jià)，三是可以看出所在區(qū)域內(nèi)酒店行業(yè)整體發(fā)展情況。

四、結(jié)合物業(yè)情況進(jìn)行分析

結(jié)合市場(chǎng)情況調(diào)研結(jié)果，和物業(yè)基本情況，定位適合的酒店類型、房間數(shù)量、房間配比、客源群體等，預(yù)測(cè)平均出租率、平均房?jī)r(jià)、RevPAR等。

五、產(chǎn)品調(diào)研

對(duì)酒店物業(yè)周邊和物業(yè)自身有充分的調(diào)研，對(duì)酒店項(xiàng)目有清晰的定位之后，就開始調(diào)研酒店品牌，根據(jù)物業(yè)自身和周邊情況，結(jié)合合伙人的自身情況，選擇適合的品牌進(jìn)行投入。

1.品牌優(yōu)勢(shì)

品牌名氣，能帶來多少品牌溢價(jià)、出租率增長(zhǎng)，供應(yīng)鏈情況等

2.合作政策

首先要了解加盟有關(guān)的費(fèi)用，其次了解不同品牌有不同的合作政策，例如費(fèi)用減免、物資補(bǔ)貼或資金補(bǔ)貼等等